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三四线的房子还能投资吗?这个消息一出,答案进一步清晰了

2018-12-07 点击 评论

三四线城市的房产到底有没有投资价值?这是奇哥近两年谈论得最多的话题,我也曾不止一次地提醒过:相比于需求强劲,资源优势的一二线城市,三四线城市就是“甜蜜的陷阱”,但凡“不怕死”的大可以往里冲,聪明人谁都知道,当下三四线城市的高烧不退,不过是苟延残喘,强弩之末。未来随着调控政策向此蔓延,叠加需求透支殆尽,夸张点说,前两年很多人拼了命也要抢夺的“香饽饽”,不仅会变得一文不值,最后等到房产税等长效机制的到来,极其有可能成为拖垮投资炒房客的最后一根稻草。

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对于这一点其实早有征兆,很多业内专家和开发商高管都已经发出了警告:宝能地产总裁余英说,未来随着调控的不断深入,城市间分化会极其严重,一二线得益于庞大的人口和产业优势,完全支撑得住。对人口外溢、产业发展严重不足的三四线城市,他建议有些投资房产或土地的人赶紧卖,落袋为安,把钱收在手上;

无独有偶,中原集体创始人施永青更一针见血地指出:一二线城市的限购政策,却导致了大量购买力涌向三四线城市。三四线城市现在虽然说去库存,但其实是替开发商去库存。因为有些三四线城市供应量已经超过本地人口,这种背景下,买房的人却不是自住,库存只是从开发商手里转到老百姓手里,这对中国造成的伤害更大。中国经济要靠内需拉动,如果把资金困死在自己不用的房子里面,对内需的能力是有破坏作用的。简言之就是,三四线楼市不是在拯救经济,而是在困死经济。

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事实也的确如此,三四线城市近两年虽然在国家“去库存”作用下,迎来了一轮后发补涨,多地房价已完成50%上涨,甚至是翻番上涨了,更有媒体报道称,竟然有戴着“贫困”帽子的县城房价也能破万,足可见发展之畸形。奇哥始终觉得,不是靠人口和产业拉动自然上涨的房价都是虚的,最后都要从哪里涨起来,摔向哪去。

奇哥曾多次撰写文章分析过三四线城市这一轮疯狂上涨背后的主因,归纳总结就三点:首先,三年棚改刺激。俗话说“大拆大建大发展,不拆不建不发展,小拆小建小发展”,这其实正是过去三年众多三四线城市房地产发展与棚改的密切关系的真实写照;其次,一二线调控重压之下,资金大规模向政策较为宽松的三四线转移,热钱聚集,猛炒之下,一些被认为是“价格洼地”的三四线城市岂有不火之理;再者,开发商普遍觉得三四线城市有利可图,拿地重心向此偏移,一大堆top20房企纷纷聚集于此,抢地扩张,叠加他们擅长搞造势营销,三四线城市想不涨都难。

事实上这一切又是互相牵扯的,棚改诱惑着各大地产商纷纷抢滩登陆,而知名房企们入驻更吸引着外部热钱扎堆汇集于此,带来了人气,更推升了房价。

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讨论三四线城市未来是否有投资价值,其实还是看上述三大支撑三四线楼市发展的基本面是否依然存在,显然随着调控重心逐渐向三四线城市偏移,已经出现资金大笔向一二线回暖的迹象了,加上开发商被折腾了一圈后,也蓦然发现,原来三四线城市也没有多少赚头,最近两个月的土拍来看,其实很多排名靠前的地产商已经逐渐对三四线城市失去了信心,又开始偏向于在一二线城市深耕了。

而最新的一则消息,更让奇哥确定未来三四线的楼市真的要凉凉了!

昨天,21世纪经济报道称:据悉,在2019年的棚改计划中,政府购买棚改服务模式将被取消。具体而言,对于新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府债券方式,也就是棚改专项债,以这种方式为主进行融资。简单明了地说就是,融资模式变了,未来棚改就得发棚改专项债,也就是说让你把债务放到明面上去说,这将直接导致棚改大范围收缩,叠加此前部分城市取消“货币化安置”政策来看,未来棚改拉动楼市发展的模式可以宣告彻底结束了。

这个消息一出,答案进一步清晰了:我们更有理由相信,三四线房地产已是强弩之末,未来房价下跌趋势早已形成;恐怕更坐实了“三四线城市绝大多数房产没有投资价值”的说法。

总结来说就是,三四线楼市去库存任务基本完成,棚改货币化即将落幕,这将深刻改变三四线房地产。可以预见,棚改货币化安置比例降低后,东北、西北和部分西南省份,以及主要城市群之外的三四线城市,销售将会受到较大影响。从某种程度上,过去三年的棚改货币化去库存对非大都市圈周边的三四线城市住房需求有一定透支,从开发商库存变成了居民库存,我们预计那些没有产业导入和人口流入的三四线城市房地产市场将面临长达3-5年以上的供求格局调整。


而这些还是在房地产税等长效机制未出台之前的局面,我早就说过,三四线城市真正的克星是房产税,这个税种一开征等于直接宣布三四线及其周边城市的“死期”。那个时候人口流量和产业支撑的重要性就显现出来了:三四线不像一二线,有绝对充足的购房和租房需求,多出来的税收可以转嫁到房价和租金上,毕竟大部分三四线城市都只是“空城”、“鬼城”状态,本来持房没什么成本,一旦风向转变,在三四线城市持有房产也要多缴费,相信会引发抛房潮,到时候房价下跌是不可阻挡的。

怪不得经济学家钟伟说,人口极度匮乏的三四线城市是没有未来的,这里的房子自住尚可,绝对没有投资价值可言。别看暂时很多投资客还在享受房价上涨,房子升值带来的愉悦感,难以自拔,不出2年,他们会后悔自己没有早早把这里的房子卖掉,没有及早落袋为安。

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